导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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