导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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